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　　阐释中国REITs市场特征。根据中金研究观点，“一高一低”揭示估值动态：指数走强，首发扩募与新资产类型推动市场扩容；利差压缩，资产配置需求推高REITs价格。“一多一少”说明市场结构：板块多，个股走势分化；成交规模较少，战投长期配置是主流。险资已成为关键配置力量，头部机构主导趋势明显，投资路径在一级市场与二级交易各有侧重。多层次市场结构初步形成：公募REITs趋于成熟但需提升流动性，私募REITs定制化瓶颈待突破。

　　杨宇指出，保险资金不动产投资应秉持长期主义理念：从中长期收益来看，私募不动产和权益型REITs在国际大类资产中表现最佳；从配置价值来看，当前非标债收益率下行速度显著快于不动产项目NOI水平，由于负债端成本刚性，不动产和权益配置价值提升。从市场表现来看，尽管市场总体呈现调整，但各个细分业态表现差异明显，部分优质资产有可能获取阿尔法收益，公募REITs市场的发展也为优质资产提供了退出渠道。所以，险资应坚持“优质资产+优质管理人”的投资策略，在细分业态寻找复苏态势明确或供需结构良好的长期投资机会，同时依托优质管理人搭建跨资产类别的投资组合，提升资产配置效能。

　　在长期战略配置定位下，保险资金对不动产的关注持续提升，但受制于负债久期错配、历史高成本刚性约束、风险定价机制失真三重制约，资本与资产匹配效能有所削弱。破解上述结构性障碍，正成为提升险资配置效率、实现资产价值挖掘的关键命题。曹德云首先系统阐释了保险资金不动产投资的发展脉络和核心框架，并提出了险资投资不动产应该遵循的主要准则：一是要坚持长期战略配置定位，需坚守长期性持有型投资的本质，对标国际上5%-7%稳健收益，杜绝短期投机逻辑；二是要坚持优中选优的高标准，筛选优质资产，在市场深度调整期聚焦核心区域的核心城市的核心地段，以稳定的租金收益筑牢现金流安全垫；三是要坚持多元化投资路径，包括投资方式的多元化和投资标的多元化，借助各种投资工具和载体，实现有效性、安全性、收益性与流动性的有机平衡。曹德云同步呼吁在政策端要破解两大瓶颈：不动产资产估值标准与资产风险因子合理确定，为保险机构投资不动产创造有利条件；同时，加速监管政策制度的修订完善，提高适用性、实用性和操作性，促进保险机构投资不动产的合规实践，提升运行质量。长城财富保险资产管理股份有限公司董事长魏斌表示，保险资金投资面临三重挑战：第一，在负债端久期较长与历史客户利益成本较高的双重钳制下，中小险企资产负债匹配管理严重承压；第二，存量固收资产经历估值上涨红利，但新增固收配置利率过低，权益资产波动性仍大，传统投资路径覆盖险企经营成本的难度加大；第三，过度的增量思维催生部分产业领域产能过剩导致行业收益格局恶化。他表示，破局关键在于从追逐增量扩张红利转向存量价值深挖，聚焦于经营可持续、回报稳定的长期资产，在利率下行长周期中锻造跨期收益韧性。

　　随着市场深度调整，不动产资产呈现分化趋势：特定资产类别和区域价值逐步凸显，主动管理能力在提升资产表现中的作用也愈加关键。面对这一结构性变化，资产方需强化与资金端在价值判断、风险偏好等方面的协同认知，促进价值共识，提升资本匹配效率。华润置地资产管理部总经理郭瑞锋基于资产方实践，剖析当前产业端不动产市场核心挑战。一是重资产运营模式下资本持续沉淀，而公募REITs扩募效率不足，显著延缓资本循环效能。二是产业运营方与金融资本在风险偏好与价值认知层面存在差异，双方协作机制尚未形成有效衔接。破局关键在于资产方与保险等长期资本持续碰撞形成共识，通过价值逻辑的融合，激活存量时代的资产潜能。新达盟下属投资公司副总裁彭欣从区域视角出发，强调需重估不同城市层级下资产的回报逻辑。她指出，三四线城市商业资产竞争平缓形成独特租金韧性，而核心城市因同质化竞争激烈，实际回报空间受到显著压缩。因此，建议一二三四线组合，可以兼具流动性和稳定性的优点。乐乎集团创始人、CEO罗意则从长租公寓赛道出发，进一步指出在当前市场环境下，仍存在现金流稳健、供需结构优势突出的资产类型。他以北京为例，指出北京长租公寓市场具备强需求、弱供给的结构性特点，一方面居住需求稳定构筑天然护城河，另一方面受资产价格高企与流动性约束影响，核心资产供给稀缺、进入门槛高。随着业主认知转变与纳保进程加快，为机构资金布局提供关键窗口期。长城地产总裁尧建刚指出虽然资产表现与宏观周期高度相关，但宏观指标与一线运营常存在体感温差：资产与资金尚未实现有效对接，破局需从宏观端优化周期匹配、微观端深耕主动运营，并依赖资金方协同与配套政策体系支撑逐步完善。

　　当前，不动产投资宏观层面进入筑底阶段，利率与估值“双低”背景下，形成资本青睐的左侧投资环境需要预期修复以及行业生态的搭建。鼎晖投资董事总经理孙丹立足全球实践指出，降息周期叠加经济复苏有利于不动产升值。当前中国仍处于降息区间，待经济复苏形成统一预期，优质不动产的投资收益或将提升。盛世神州海外基金总经理苏立早基于跨境投资经验指出，利率周期是资产配置决策的关键因素：当十年期国债利率远低于资本化率，不动产收购较易获取“周期修复+估值成长”的双重收益；而当利差变小甚至出现倒挂，投资获利的难度提升。另类投资在宏观策略上可寻找基于利差的跨境轮动配置机遇，并结合主动管理培育优质资产。

　　首先是主动管理。应重点关注运营管理优化、全周期专业主体培育和产品策略创新，逐步打造系统成熟的资产管理体系，形成对耐心资本有吸引力的管理模式及生态。孙丹认为，未来需关注“好资产、好价格、好结构、好管理人”四大要素：好资产和好价格层面，可通过强化资产管理能力、引入优质租户，提升项目估值；好结构层面，可设计灵活的利率转换工具与资产收益保持利差，同步优化公募REITs杠杆率、估值、审批等机制；好管理人层面，应在投融管退全周期培育专业细分的团队，吸引耐心资本进行长期投资，加快市场成熟的进程。清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任、高和资本执行合伙人周以升提出另类投资需重构评估逻辑与策略框架：一是在周期震荡、利率下行预期下，要精细化估值方法论，从对资产价值的单一增长预期转为同步关注现金流入变化幅度与利率下降的张口，从而找到定价错配的机会。二是资产选择上，供给侧出清和破坏较严重而恢复弹性较弱的资产具有优势，比如大型购物中心、一些核心型的物流资产等。三要构建创新策略组合，可设计“公募REITs战配+私募REITs+Pre-REITs”的投资组合并兼顾业态，实现收益、风险与流动性的均好。四要从立法层面加强管理人地位的确立，培育和甄别各类管理人，特别是权益型不动产金融产品的合格管理主体。

　　其次是资产整合。专业机构作为连接较高风险资产与长期资金的重要枢纽，通过前端风险化解与资产盘活，后端依托REITs及大宗交易通道助力险资等机构资本高效参与资产价值重整。品器不动产首席执行官李根指出，特殊资产领域正迎来战略窗口期。司法重整加速推进，为风险出清提供制度保障，并通过债务重构与产业导入重塑估值体系；核心城市优质资产加速释放，法拍与重整成为资本高效介入通道；险资因久期优势匹配资产重组周期，但受限于风控与决策流程，多为滞后接盘。行业呼吁其前置参与风险化解，并与产业资本协同发掘价值重构红利。信达资本董事会执行委员会委员姜浙阐释AMC机构在不动产市场的独特价值定位：聚焦困境资产全周期盘活，通过专业法拍程序、破产重整与困境资产投资等方式化解复杂债权结构，实现非标资产标准化转化。姜浙表示AMC正成为弥合资产处置断层的关键枢纽，其专业疏通能力为险资等机构投资者创造洁净资产配置入口。未来希望构建跨业态协同生态，联合保险等长期资本为物流、长租公寓等持有型资产提供重整后价值释放通道。中国长城资产北京分公司总经理姜德华指出，不良资产市场当前处于存量博弈与风险出清阶段，AMC更加注重发挥功能性作用，自觉服务实体经济和金融风险化解，应重视三大发展方向：业务逻辑方面，逐步从“低买高卖”的贸易思维向更加注重资产经营管理的投资思维转变，成为解决问题资产和问题企业的主力军；市场合作方面，AMC在运营端应积极联合专业机构，通过嫁接专业机构的能力盘活存量物业，实现社会价值与经济价值双提升；金融创新层面，AMC进行资产处置需积极运作ABS和REITs等创新工具，构建“收购-运营-退出”闭环。

　　最后是制度完善。不动产投资与金融产品的基础制度搭建，是资金与资产高效匹配的关键。益友天元律师事务所首席合伙人、主任唐海燕从法律视角剖析，不动产和股权信托登记制度的试点是REITs投资制度建设的重要一环，将为不动产资产处置提供有力依据。在此基础上，REITs底层资产的运营管理与重整能力提升将打通项目价值链，促进资产和REITs产品的长期增值，并进一步匹配产业投资人的长期投资需求。戴德梁行高级董事、资产证券化负责人杨枝表示目前产权型公募REITs资产估值各项参数已形成良好梯度，除极特殊情况外，普遍不考虑计算残值。另一方面，随着公募REITs市场的持续上涨，隐含派息率有所压缩，而大宗交易市场回报率仍普遍较高，两类市场形成差异化的风险收益特征。张其光指出，当前市场供求关系发生逆转，需求侧支撑锐减，投资性购房需求减少，居民购房预期转弱；供给侧资产过剩有待盘活，上升周期大量资金沉淀为资产，目前存量资产亟需盘活转化为资金。政策应从两方面发力：一方面，突出政府在存量盘活中的关键作用，加强专项债、再贷款等政策支持，重点支持过剩资产盘活为市场需求充足的长租公寓、养老社区及旅居公寓等用途。另一方面，应加力推进土地性质转变、规划调整、税收减免等基础性政策完善，并与保险等长期资金联合优化行业制度，强化资产与资金需求的匹配性。

　　肖钢主席作会议总结时指出，当前中国经济仍需发力提振内需、扩大有效投资、激发消费潜能。针对另类投资领域，他提出四大关键发力方向：一是供需两端应协力破解优质资产供给不足与需求抑制的双向困局；二是存量时代要从投资思维转向资管思维，提升企业持有资产进行运营管理的能力；三是加强另类资产与金融体系的联动，创新、丰富金融工具与产品，突破认知茧房并实现市场深度、广度的拓展；四是补齐法律法规短板，加快出台REITs专项条例，逐步明确险资等长期资金的政策框架，从制度上做好迎接另类资管时代的准备。